Immobilier dans nos villes: projets de densification

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Par Gabriel Provost
Immobilier dans nos villes: projets de densification
Le projet District Sainte-Julie est prévu pour réduire l’étalement urbain. (Photo : archives)

Les projets immobiliers se développent dans nos villes et doivent suivre certaines balises précises, mais tous n’aident pas à réduire l’étalement urbain.

Selon une estimation réalisée par Radio-Canada, la densité de citoyens par kilomètre carré a diminué de 362 dans la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), alors que ce nombre doit augmenter pour éviter l’étalement urbain. Dans nos villes, plusieurs projets immobiliers se sont mis en branle et respectent plus ou moins cette volonté de densification. 

District TOD

À Sainte-Julie, la densité selon la population en 2021 était de 620 citoyens par km2. Parmi les projets de développement de la Ville, on compte notamment celui qui se situe près de l’ancienne épicerie Métro, à quelques pas de la mairie julievilloise. Avec le projet District Sainte-Julie, les résidants auront accès à divers services ainsi qu’aux transports en commun à distance de marche, l’un des principaux objectifs du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de la CMM. 

Ainsi, les développements immobiliers concentrés autour de pôles de transport collectif, appelés transit-oriented development (TOD), se font plus présents chez les Julievillois. En plus de la proximité de l’autobus, les citoyens du secteur en bordure de l’autoroute 20 sont également près des restaurants et des épiceries qui se sont ajoutés dans ce coin de la ville. Sainte-Julie se compare à Chambly en termes de population, avec respectivement 30 992 et 31 450 citoyens, mais pas au niveau de la densification, avec 1254 Chamblyens par km2.

800 mètres

C’est la distance de marche à partir de laquelle il devient plus difficile d’attirer les citoyens vers les transports en commun

Densification sur le parc

Du côté de Saint-Basile-le-Grand, ce sont plutôt 476 habitants par km2 que l’on dénombre. La Ville a un territoire de 36,83 km2 et verra divers projets visant à densifier sa population voir le jour au cours des prochaines années. Le territoire de Saint-Basile se compare à celui de Saint-Amable, qui a 36,87 km2 selon les données de la CMM. Or, ce sont 13 356 citoyens qui habitent Saint-Amable, soit 362 par km2, ce qui en fait une ville moins densifiée. 

Un des projets grandbasilois qui augmentera la densité de la ville est Saint-Basile-sur-le-Parc, qui comptera 830 logements et remplacera le centre commercial où se trouvait le magasin de meubles Maison Ethier. Le projet sera à quelques minutes de marche de la gare de train de la ligne exo-3 Mont-Saint-Hilaire, qui mène directement au centre-ville de Montréal. 

La Direction de santé publique de la Montérégie indiquait, dans un rapport publié en 2017, que les citoyens s’intéressent à emprunter les transports en commun plutôt que leur véhicule personnel si la distance de marche est de moins de 800 mètres pour les atteindre. Or, le développement qui devrait se faire au courant des prochaines années se trouvera à une distance d’environ 300 mètres de l’arrêt d’autobus sur la route 116 vers Montréal, et à 650 mètres des quais de la gare. 

La proximité de ces moyens de transport devrait inciter à utiliser le transport en commun sans préalablement s’y rendre avec une voiture. Des commerces de proximité se trouvent également à distance de marche du futur complexe, de quoi garantir que l’automobile sera mise de côté au moins en partie par les résidants de ce secteur.

Densité similaire à Sainte-Julie

À Saint-Bruno-de-Montarville, le territoire de 43,19 km2 accueille en moyenne 613 habitants dans chaque kilomètre carré. La densité du territoire montarvillois est semblable à celle de Sainte-Julie, qui a 10 citoyens de plus pour chaque kilomètre carré de son territoire. 

En termes de TOD, Saint-Bruno compte un nouveau projet qui est en cours de construction près des arrêts d’autobus de la route 116 et du boulevard Seigneurial. Les commerces sont cependant un peu trop loin pour s’y rendre à pied, mais des autobus passent fréquemment dans le secteur et se dirigent vers le centre-ville montarvillois. Une piste cyclable est également présente sur le boulevard Seigneurial, ce qui encourage le transport actif. 

Ce projet de 182 logements locatifs à l’intersection de la rue Benoît et du boulevard Seigneurial, dans deux bâtiments, prévoit un stationnement souterrain, une protection de la bande riveraine du ruisseau présent sur les lieux, ou encore la plantation de 200 à 220 arbres pour valoriser le secteur après la construction dans ce boisé.

Déplacer la gare

La gare deSaint-Bruno et son stationnement incitatif se trouvent présentement en bordure de l’autoroute 30. Il faut s’y rendre en voiture ou par autobus et les moyens de transport actifs, comme la marche ou le vélo, ne permettent pas d’y accéder de façon sécuritaire. Pour faciliter l’accès au site dans l’éventualité d’un développement immobilier derrière les Promenades St-Bruno, il faudrait qu’une passerelle soit construite vers la gare. Et même avec ce lien, les citoyens seraient plus loin que les 10 minutes de marche (800 mètres) nécessaires à attirer la population vers le transport en commun.

En vue d’un développement au sud-116 ou derrière les Promenades St-Bruno, la Ville avait fait produire une étude par la Direction de santé publique de la Montérégie, qui avait déterminé que le secteur Seigneurial serait à privilégier pour y déplacer la gare de train. Cette mesure permettrait, si elle est conjuguée à l’ajout d’une passerelle qui relierait au sud de la route 116, d’attirer de nombreux usagers vers le transport collectif.

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