Pour une valeur marchande ou municipale?

Marché des copropriétés montarvilloises

En premier lieu, une explication de la différence entre la valeur marchande et au rôle s’impose. « La valeur marchande correspond à ce que la propriété vaut au moment de la vente; elle varie selon les conditions du marché qui bougent avec le temps, explique M. Bolduc. Alors que la valeur au rôle, elle, est déterminée par les évaluateurs de l’agglomération de Longueuil et est fixe pour trois ans. Il n’est donc pas sage pour un propriétaire d’utiliser la valeur au rôle, ou un multiple de cette valeur, pour établir la valeur marchande de sa propriété. »

Jean-Louis Bolduc a analysé la vente de 45 copropriétés en 2012 à Saint-Bruno. Il en conclut que celles-ci se sont vendues entre 20% de moins et 35% de plus que leur valeur au nouveau rôle. « Voilà une bonne raison pour ne pas utiliser la valeur au rôle pour établir la valeur marchande de sa copropriété. Celui qui a vendu 35% au-dessus devait avoir une résidence impeccable, un projet ‘’clé en main‘’ pour l’acheteur. À l’inverse, celui qui a vendu en-dessous devait avoir certaines carences », souligne-t-il. En effet, plusieurs facteurs font varier la valeur marchande d’une résidence : l’économie, la demande, la démographie, la situation géographique, et les montants investis, entre autres.

Rôle et taxes

Rappelons que le rôle d’évaluation est un outil de gestion utilisé conjointement avec le taux de taxation, pour établir les revenus de la Ville et les taxes à payer par le contribuable. Selon l’analyse de M. Bolduc, la valeur municipale des condos à Saint-Bruno est au-dessus de la valeur marchande et ce, depuis l’année dernière.

Heureusement, les taxes municipales sont calculées selon la valeur de la résidence au rôle multipliée par le taux de taxation, lequel a d’ailleurs diminué de 17,57 % en 2013. La Ville a procédé ainsi afin que la hausse du compte de taxes soit minime. « Actuellement, les Montarvillois propriétaires de condos payent trop de taxes foncières relativement à la propriété unifamiliale puisque la valeur réelle de leur résidence est en général inférieure à celle du rôle municipal. De plus, la taxe de mutation est calculée selon la valeur au rôle, lorsque plus élevée que le prix de vente, ce qui peut freiner les acheteurs », précise l’expert. La loi permet au contribuable qui se sent lésé, de demander une révision de la valeur inscrite au rôle; il a jusqu’au 30 avril pour le faire.

Pour Jean-Louis Bolduc, il est sage d’investir quelques centaines de dollars pour faire déterminer la valeur marchande de sa résidence par un professionnel du courtage immobilier ou de l’évaluation résidentielle, plutôt que de se fier à l’évaluation municipale. Ainsi, vendeurs et acheteurs auront l’heure juste.