Saint-Bruno : ITW avec Mathieu Duguay à la tête du projet Affiniti de Cogir
Mathieu Duguay, chef de la direction et des investissements de Cogir Immobilier, a accepté de répondre aux questions du journal Les Versants alors qu’il effectuait, le 9 avril, la première pelletée de terre de son projet immobilier Affiniti à Saint-Bruno-de-Montarville.
Rien n’a changé depuis le projet initial?
Rien n’a changé de façon substantielle. Il y a une série de permis pour lancer le chantier au complet, mais aujourd’hui, il n’y a plus véritablement d’enjeu sur le sujet. C’est correct de dire que l’on a les permis pour débuter les travaux. Les travaux ont déjà commencé, d’ailleurs.
Le projet est sur une période de 15 ans, est-ce que cela veut dire que les travaux dureront 15 ans?
Pas nécessairement. Il peut se passer deux choses. Un, on fait la construction de chacune des phases respectives qui sont suivies d’une période d’absorption (location et vente des logements). Selon la performance des périodes d’absorption, les phases subséquentes seront dictées. Deuxièmement, il y a aussi des phases, plutôt vers la fin du projet, qui sont sujettes à des capacités en eau. La Ville doit être en mesure de nous fournir et, pour ce faire, il doit y avoir une usine qui sera en mesure d’augmenter les capacités d’eau du quartier. Aujourd’hui, on est en mesure de faire un peu moins que la moitié du projet, soit environ 40 %. En parallèle de ça, il peut se passer trois choses. La première est que l’usine se construise dans les années à venir. Cela pourrait prendre 10 ans avant qu’elle soit en opération, donc assez long. Deuxièmement, la Ville pourrait obtenir cette capacité d’eau avec les municipalités avoisinantes. C’est une option également. Troisièmement, comme on parle d’années, il peut y avoir de nouvelles technologies qui font en sorte que la gestion des eaux sera peut-être plus optimale et que cela pourrait dégager des capacités pour le développement résidentiel. L’absorption de chacune des phases entraînera à chacune des étapes des pauses pour évaluer la situation de l’approvisionnement en eau sur le site. C’est un grand terrain, on essaie de compléter le projet par zone, pour que les zones futures ne soient pas dérangeantes pour les autres.
Ce projet représente quoi pour vous, en termes d’investissement? Est-ce un projet prioritaire pour Cogir?
Oui, c’est un projet prioritaire, assurément. Pour la partie Cogir, le projet dépassera le milliard de dollars sur la durée, sans tenir compte de l’inflation. Donc, un projet de très grande envergure. C’est pour nous l’occasion de bâtir un quartier et une communauté. Dans l’évolution de Cogir, on a fait beaucoup de développement qui s’intégrait dans une communauté ou un quartier, et c’est le cas dans notre projet ici, mais cette fois, on fait les rues, on fait les parcs, on crée certains services, on fait de la mixité. C’est un tout autre niveau de développement. On parle vraiment de créer un quartier. C’est quelque chose qui nous excite beaucoup, qui nous motive beaucoup et pour lequel cela sera très intéressant pour les jeunes d’y vivre, compte tenu que l’on a l’occasion de faire ça. Sur nos terrains, on envisage de faire une résidence pour aînés. La première phase sera de construire deux tours locatives. Un immeuble à logements conventionnel, avec passablement d’espaces communs et des activités organisées, et un deuxième immeuble où il y aura plus d’espaces communs avec de la sécurité 24 h sur 24. Notre clientèle sera monsieur et madame Tout-le-Monde, avec des personnes autonomes qui pourraient être à la retraite, sans être une résidence pour personnes âgées. Dans une phase subséquente, on envisage de faire une seconde résidence de personnes âgées à Saint-Bruno. Après le Jazz Centre-Ville, il pourrait y avoir le Jazz des Promenades.
Pour un groupe comme Cogir, est-ce difficile de financer un tel projet?
Cela s’est très bien passé pour l’instant. Autant pour le terrain, qui était à 40 M$, que pour la mise en fonction des travaux de la première phase, qui nécessitait des mises de fonds de 50 M$. Lorsqu’on a présenté les plans d’affaires à nos partenaires qui nous accompagnent dans ce genre d’opérations, on a été capables de régler le tour de table à l’intérieur de deux semaines. Cela s’est très bien passé. Les gens voient la valeur à long terme de ce qu’un projet comme ça peu générer.
On manque de logements au Québec. Des projets comme celui-ci sont vus d’un bon œil de la part des autorités?
Certainement. Mais il n’y a aucune aide, ni de l’État, ni de la Ville. C’est plutôt le contraire. Les promoteurs doivent naviguer à travers de plus en plus de contraintes, qui nous sont imposées, qui rendent le développement difficile. On sait que le gouvernement est en faveur du développement, mais il n’y a absolument aucun programme de soutien ou d’aide pour les groupes comme nous ou pour les projets comme les nôtres. C’est vraiment un projet 100 % privé. On a pu voir qu’à Montréal, le règlement 20-20-20 (NDLR – Le règlement pour une métropole mixte visait à forcer les promoteurs résidentiels à inclure environ 20 % de logements sociaux, 20 % de logements abordables et 20 % de logements familiaux dans leurs projets) a été un fiasco. La Ville de Saint-Bruno nous a imposé des conditions que nous n’avons vues nulle part ailleurs en Amérique du Nord, et nous n’avons eu aucun soutien de l’État provincial. Cela rend les projets difficiles à réaliser. C’est pour cela qu’il n’y en a pas énormément. Mais on arrive à maintenir un minimum d’équilibre à travers cela pour aller de l’avant.
