Immobilier : vers le logement locatif

Le marché de l’immobilier semble aujourd’hui favoriser les logements locatifs au détriment des maisons et des condos, selon la plus récente note de l’Observatoire du Grand Montréal de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM).

La mise en chantier des logements résidentiels dans la région métropolitaine a repris.

Au cours des 12 dernières années, le mode locatif est devenu le principal moteur de la production résidentielle dans le grand Montréal, passant de 12 %, en 2012, à 81 %, en 2024. L’Observatoire du Grand Montréal note que cela reflète les dynamiques économiques et territoriales du moment et démontre que le marché se transforme. 

Le responsable des publications et de la coordination régionale du monitorage de l’Observatoire, Jean-Charles Hamel, s’est entretenu avec le journal dans le cadre de la note de l’Observatoire Grand Montréal. « Avec la pandémie, la situation économique a changé. Un nouveau paradigme s’est mis en place sur le marché de l’immobilier. Ainsi, en 2024, les mises en chantier résidentiel d’immeubles à logements ont occupé 94 % de l’ensemble des mises en chantier dans l’agglomération de Longueuil. Sur la Rive-Sud, ce chiffre a été de 80 %, selon les données de la SCHL », d’indiquer M. Hamel.

En manque de logements

Cette nouvelle tendance, qui vise à négliger la construction de maisons unifamiliales, de maisons jumelées ou de maisons en rangées, s’enregistre alors que les mises en chantier résidentiel dans la région métropolitaine ont connu une hausse de 19 % en 2024, par rapport à 2023, pour atteindre 16 400 logements. Cela marque une reprise de la construction après deux années de repli. Cependant, l’enjeu de la pénurie de logements demeure bien réel. Au cours des 25 dernières années, il se construisait en moyenne 20 200 logements par année dans le grand Montréal, souligne l’Observatoire. Alors que l’année 2021 a établi un record, avec 30 200 mises en chantier dans la région métropolitaine, un repli s’est amorcé en 2022, avec 22 300 mises en chantier enregistrées. Ce repli s’est accentué en 2023, alors qu’un peu moins de 13 800 appartements ont été mis en chantier. « Le rebond noté en 2024, avec 16 400 logements, est donc encourageant, mais ne suffira pas pour répondre à la demande », d’indiquer l’Observatoire. 

Dans l’agglomération de Longueuil, la ville de Longueuil enregistre le plus fort taux de mises en chantier en 2024, avec 89 % de toutes les constructions. Viennent largement derrière Brossard, avec 5 %, et Saint-Bruno-de-Montarville avec 3 %.

« Avec la pandémie, la situation économique a changé. Un nouveau paradigme s’est mis en place sur le marché de l’immobilier. » – Jean-Charles Hamel

Une tendance

L’agglomération de Longueuil a largement contribué à cette reprise en enregistrant une forte hausse de 171 % des mises en chantier en 2024, par rapport à 2023. Laval a aussi profité d’un important rebond (+ 73 %), suivie par la Rive-Sud (+ 46 %) et la Rive-Nord (+ 36 %). L’agglomération montréalaise, qui continue d’être responsable de 40 % des mises en chantier dans le grand Montréal, est le seul secteur de la CMM à afficher une baisse des mises en chantier en 2024, avec un repli de 14 % par rapport à 2023. Une remontée est toutefois à prévoir en 2025, alors que, selon les données diffusées par la Ville de Montréal, les mises en chantier y sont en hausse de 58 % dans les trois premiers mois de l’année 2025, par rapport à 2024.

Toujours un manque

Toutefois, les mises en chantier de 2024 n’offriront des logements que plus tard. Selon l’Observatoire, « il s’écoule généralement près de trois ans avant que les logements mis en chantier ne soient disponibles. Le redressement observé en 2024 ne permet donc pas, à lui seul, de rattraper le déficit qui s’accumule depuis 2022. L’accélération de la production résidentielle demeure donc essentielle pour lutter contre la crise du logement qui frappe la région métropolitaine, comme la majorité des grands centres urbains, depuis plusieurs années déjà ».

« Pour l’agglomération de Longueuil, sur ces mises en chantier, il y a eu 68 % de construction de logements locatifs, 25 % de condos et 7 % de propriétés absolues », de préciser M. Hamel. 

Même s’il se construit moins de maisons individuelles, de maisons en rangées ou de maisons jumelées, il est difficile pour M. Hamel d’avancer que ces dernières verront leurs prix exploser. « Il faut aussi prendre en compte le vieillissement de la population, qui implique que plusieurs foyers se dirigeront vers du logement locatif en libérant des maisons unifamiliales. De plus, s’il y a des besoins qui se présentent, il y a encore de la place pour construire des maisons et le marché saura s’adapter. »

Enfin, rappelons que la CMM estime qu’il faut construire au moins 3 000 logements sociaux et abordables par année pendant 10 ans pour répondre aux besoins des ménages du grand Montréal. Un financement adéquat et pérenne des gouvernements du Canada et du Québec sera nécessaire pour atteindre cet objectif.